„Сделката ще е на данъчна оценка, така ще спестим разходи". Това е най-често чуваната фраза, ако купувате или продавате имот. Но много хора не си дават сметка как малко спестяване може да излезе много солено. В последната една година на имотния пазар има раздвижване и сделките в големите градове се повишават. Много от тези сделки се сключват на едни цени, а официално в договора за покупко-продажба се вписва по-ниска сума.
Малко такси, много проблеми
Понякога разликите са доста сериозни , особено на местата, където данъчните оценки са много по-ниски от пазарните. Изкушението е да се спестят такси по прехвърляне - местен данък, нотариална такса и такса за вписване. При най-масово продаваните и купувани имоти - жилищата, в джоба на купувача остават около 2-3 хил. лв., понякога и по-малко.
За купувача обаче такова спестяване може да излезе много скъпо - при проблем със сделката той може да си върне вписаното по договора, но не и пари, дадени извън него. Частично решение е в договора да се пише много голяма сума за неустойка при неизпълнение, която да допълва разликата до реалната цена. Но за да бъде работещо, това трябва да се направи от много добър юрист, така че не разчитайте на случайно прочетен съвет и собствени умения.
Важен момент е, че финансови трансакции над 10 000 лв. задължително се превеждат по банков път и е забранено да се плаща в брой. Затова плащането в брой на големи суми е опасно. Банките могат да проследят произхода на средствата, докато плащането в брой може да ви донесе глоба от 25% от сумата за физическо лице, и 50% за търговец. При следващо нарушение ставките се покачват двойно.
А ако дойдат данъчните...
При всички случаи стои и риска от данъчна проверка и санкции. За миналата година щетите за бюджета от неотчетени приходи са 102 млн. лв. само от строители и инвеститори, т.е. от ново строителство. От приходната агенция обясниха за Webcafe.bg, че по време на имотния бум средно на година загубите са били около 400 млн. лв., а рискови са били над 8000 от проверяваните строители и инвеститори.
Това са 63% от активните участници на пазара като със затихването на имотния бум досега делът на нередовните участници е спаднал слабо - „само" 60% от всички, според данъчните.
Този месец НАП започна кампания с нови мерки към 200 фирми-строители за плащане на данъци и осигуровки. Ако се установи проблем, инспекторите първо ще дават препоръка за отстраняването му, а после ще преминават към санкции.
Истината е, че строители и инвеститори спестяват много големи суми, когато декларират по-ниска цена от реалната, защото така им намалява ДДС-то. Това е и причината те често да продават с договори на по-ниска цена, не че са толкова загрижени за клиента.
По данни от НАП за 2015 година са приключили 370 ревизии, показали общо 21.6 млн. лв. укрити задължения. През 2013-та и 2014-та е имало 281 ревизии на фирми и търговци, определени като рискови. Така са открити 246 нарушителя, ощетили бюджета с 33 млн. лв. Над две трети от тях са били по Закона за ДДС.
В периодите на активно строителство много сериозен проблем е декларирането на по-ниски от реалните заплати и укриване на разходи за труд и материали, т.е. работа в сивия сектор. По времето на имотния бум това са 35% от стойността на всички установени щети за държавата.
Притеснително е, че над половината от грешките и нарушенията, открити при проверки миналата година се дължат на непознаване на законодателството. Това предполага много голям непрофесионализъм и пълна липса на „цедка" за играчите в имотния сектор.
Посредници в сиво
Не по-добро е положението при агенциите за имоти - там проверките на приходната агенция също показват множество нарушения. По изчисления на данъчните средно на година щетата за бюджета е 26.2 млн. лв. само от посредници, а като рискови са определени 83% от тях. Интересното е, че за разлика от много други браншове, кризата изобщо не е направила цедка и не е довела до консолидиране и отпадане на проблемни играчи.
В строителството например много от малките фирми и тези със съмнително качество не успяха да преодолеят затрудненията. Проверките на НАП през 2013 г. са показали общо 800 хил. лв. укрити данъци и осигуровки. Две години по-късно инспекциите са продължили „заради незначително повлияване в поведението на рисковите лица от бранша, отчетено при оценката на риска през 2014 г.", уточняват от НАП.
Тази година голяма част от мерките са към нелегални брокери, които нямат търговска регистрация и не декларират комисиони. Данъчните предупреждават, че такива брокери в сивия сектор може да послужат за имотни измами. Бъдете сигурни, че посредникът не е коректен, ако не издава документ за получена комисиона.
Внимавайте със стоп-капарото
Тук трябва да отбележим и широко разпространената практика от кандидат-купувачите и наематели да се иска „стоп-капаро" - някаква сума пари, за да се потвърди намерението за наем или покупка на имот. Това капаро не защитава интереса ви по никакъв начин - много брокери изобщо не издават документ за получаването му, нито предупреждават, че пари на ръка не бива да се дават просто така.
В никакъв случай документа не може да е написан на хвърчащ лист, на салфетка или нещо подобно! Признава се вносна бележка от банка, касова бележка или друг официален документ. Това не задължава никоя от страните - брокерите обикновено казват, че с това капаро спират огледи и имота няма да бъде даден на друг клиент. Нищо не пречи обаче да се появи друг с по-висока оферта, да сключат договор с него, а на вас в най-добрия случай да върнат стоп-капарото.
Явно некоректните брокери и строителни компании скоро няма да изчезнат. Затова бъдете внимателни, за да не се опарите, а при нужда, сигнализирайте на НАП.
