Каква е равносметката на Берлин след близо осем месеца, откакто влезе в сила 5-годишното замразяване на наемите и прилежащите към него ограничения, които принуждават наемодателите да намалят цените с до 40%?
В края на февруари тази година местните власти в германската столица се оказаха притиснати от новините за непосилните наеми и невъзможността на много берлинчани да плащат за жилище в собствения си град.
Все повече германски семейства се сбогуваха с големите градове поради бързото покачване на цените на наемите - около двоен ръст само за последните 10 години.
Каква обаче се оформя равносметката - макар някои да плащат вече по-малко, отколкото преди, в момента е станало повече от трудно да си намериш жилище в столицата.
Паралелно с това някои хора се принуждават да подпишат съмнителни и дори сенчести договори, само и само за да има къде да живеят в Берлин.
Интересен анализ на водещата германска платформа за недвижими имоти ImmoScout24 показва, че през септември - 7-8 месеца след налагането на новите регулации - броят на наличните жилища под наем в Берлин е намалял с 42% спрямо същия период през 2019 г., а засегнатите от новата мярка сгради и домове, построените преди 2014 г., са спаднали с 59%.
"Често има няколкостотин запитвания за всеки апартамент, а в много случаи качените обяви биват свалени в рамките на едва един ден", коментира Томас Шрьотер, управляващ директор на компанията.
Според някои общински служители в Берлин, както и различни организации на наемателите недостигът на жилища и спада в оборотите вероятно са причинени от пандемията от коронавирус, блокирала страната през пролетта. Данните от ImmoScout и други наблюдатели на пазара обаче показват по-различна картина.
Макар пазарът на имоти да се замрази на практика след началото на блокадите, в по-големите германски градове в момента се наблюдава повече активност в сектора на жилищата под наем отколкото през миналата година. И единственото изключение от това правило изглежда е Берлин.
"Хората може да обвиняват коронавируса, но съм напълно сигурен, че ефектите, които виждаме в Берлин, се дължат на новото законодателство", коментира Кристиан Оберст, анализатор на пазара на недвижими имоти към базирания в Кьолн Германски икономически институт.
Намирането на жилище в Берлин - все по-модерната и изпълнена с хора от цял свят столица на Германия - се превръща във все по-трудна задача през последните две десетилетия. Градът продължава да бъде заливан с нови и нови жители, има насищане на инвеститори, на стартъпи и на офиси на по-големи и утвърдени компании.
Берлин е един от абсолютните центрове на живота в Европа, столица на най-голямата европейска икономика и град, в който малко или много се задава пулса на живот за целия континент. Това привлича хората с амбиции, но също така поставя ситуацията с наемите в много сложно положение.
В много квартали на града наемите вече са повече от двойни в сравнение с 2009 г., тъй като строителството изостава на фона на търсенето. През 2017 г. германската столица е единственият голям град, в който цените на недвижимите имоти се увеличават с над 20% на година. Това кара много германски семейства да се преместят от централните квартали в покрайнините на града.
Това се превърна в сериозен социален въпрос и лявото правителство на Берлин, който се разглежда като отделна провинция във Федералната република, в крайна сметка реши да въведе т.нар. Mietendeckel - таван на наемите, който да попречи на това Берлин да тръгне по пътя на градове като Лондон и Ню Йорк, където хората с ниски и средни доходи да бъдат изтикани от централните части на града. Таванът на наемите засяга онези сгради, строени преди 2014 г.
"Беше необходимо някой да натиснете спирачката, за да се спре това инвеститорите да трупат безкрайно пари за сметка на наемателите", казва Вибке Вернер, заместник-ръководител на Асоциацията на наемателите в Берлин.
Градските власти казват, че наложеното замразяване има за цел да даде на наемателите "възможност да си поемат въздух".
Паралелно с това е поставен план, според който строителството в града трябва да се засили, за да се постигне цел от построяването на поне 20 000 нови жилища годишно - над четири пъти повече от нивото през 2010 г.
Тази цел е напълно постижима за строителния бранш в германската столица, тъй като за миналата година там са построени 18 999 нови жилища.
Не липсват обаче и противници на наложения таван. В момента мерките са оспорвани пред федералния съд и потенциално могат да бъдат отменени още следващата година, тъй като наемодателите твърдят, че сегашното положение наистина им вреди. Някои от тях продават апартаментите си, вместо да ги отдават под наем при сегашните намалени цени, твърдейки че по този начин избягват да са на загуба.
През септември броят на жилищата, предлагани за продажба в Берлин, е нараснал с 13% в сравнение със септември 2019 г., докато ръстът при предлаганите за продажба жилища преди 2014 г. е 23%, сочат данни на ImmoScout.
По традиция Берлин е град на наемателите, като над 80% от населението живее в жилища под наем. Ако тенденцията за закупуване на жилища продължи, делът им ще се промени и ще достигне средното равнище за страната, което е наполовина по-малко.
Проблемът идва оттам, че мнозина не могат да си позволят покупката на жилище. Други пък не искат по една или друга причина. За тези хора в момента картината съвсем не е розова, тъй като те често са изправени пред обременителни договори и сделки на сивия пазар.
За да избегнат загуба на доходи, много наемодатели са започнали да изискват от наемателите си да подписват договори за наем с две различни цени - една, която ще бъде в сила, ако замръзването на наемите продължи и по-висока цифра, която би се прилагала - със задна дата - ако законът бъде приет като противоконституционен.
По-малко съвестните наемодатели настояват наемателите да плащат допълнително и за различни удобства като мебели, кухненско оборудване, интернет и т.н. - подобно на задължителното такусване на столковете в заведения по морето у нас. Един вид задължителна такса, която осъпява целия краен продукт. С това те не просто заобикалят тавана на наемите, но и увеличават цените до нивата, които са им угодни.
"Например тук има стол; ще ви струва 15 000 евро, или тази печка ще бъде 10 000 евро. Този сив пазар съществува. Абсолютно очевидно е", коментира Томас Шрьотер от ImmoScout24.
И все пак правителството на Берлин отстоява своето законодателство и казва, че не бива да бъде обвинявано за жилищната криза.
"Mietendeckel не е причината за претоварения пазар в Берлин", казва Себастиан Шейл, общински съветник с ресор градско развитие и жилищно строителство. "Законът е просто резултат от него."
