В последната седмица софиянци станаха свидетели на покачващо се напрежение във връзка с дадената зелена светлина от страна на Столичния общински съвет за строежа на 55-етажен небостъргач в една от най-високите части на столицата.
Става дума за така наречения "Парадайс Тауър" - бъдещ проект (тъй като все още няма действително архитектурно предложение, което да бъде обсъждано) на 215- метрова сграда, която ще се извисява в квартал "Хладилника", район "Триадица".
Одобреното предложение на инвеститора "Магна МК" ООД предизвика вълна от възмущение, която се изля под формата на подписки и петиции.
Основните тревоги на обществеността се изразяват в опасения, че височината на сградата не е съобразена с локацията, че инфраструктурата не може да понесе подобен гигантски проект, че красивата гледка към Витоша ще бъде закрита.
Покрай тези тревоги се появиха и други, по-алтернативни възражения, като например, че сградата ще спре въздушното течение "Витошки клин", което снабдява столицата с чист въздух от планината.
Доколко тези опасения са реални и доколко - неоправдани, потърсихме отговор от архитект Ангел Захариев, съдружник и управител в архитектурно бюро "А и А Архитекти" - главни проектанти на "Капитал Форт" и "Скай Форт". Това са двете най-високите сгради в България към момента.
"Капитал Форт" е завършен 126-метров мултифункционален небостъргач, който се издига край булевард "Цариградско шосе" в периферията на София. Когато бъде построена след 3 години, съседната „Скай Форт" ще се издига на 202 метра.
Разбираемо, архитект Захариев не е противник на високите сгради, но той има някои сериозни възражения срещу евентуалното съществуване на "Парадайс Тауър" - и те не са точно онези, които се спрягат масово от незапознатите с архитектурните проблеми.
Какъв е основният проблем с "Парадайс Тауър"?
Проблемът е най-вече с локацията, не толкова с височината. Ясно е, че високи сгради тепърва ще има в България, а и в София, това се случва във всички големи градове, включително европейските. Но в същото време битката за най-висока сграда е безсмислена. След като една сграда се обяви за най-високата в някой град, рано или късно се появява инвеститор, който иска да построи още по-висока сграда. В този смисъл битката за най-висока сграда е обречена.
Когато проектирахме "Капитал Форт" навремето, нямахме за цел това да бъде най-високата сграда в България, просто така се случи, защото кризата спря другите проекти, които бяха за по-високи сгради. В същото време и "Скай Форт" няма за цел да бъде най-висока. Това дойде по естествен път след проучвания за това каква височина би паснала максимално на средата и на локацията, в която се намира. Затова и желанието да имаш най-високата сграда в България е погрешно.
При "Парадайс Тауър" процесът е точно обратния - има инвестиционно намерение да се построи най-високата сграда в София, а впоследствие ще се доказва дали мястото е удачно, дали не е твърде близо до планината, как взаимодейства със сградите наоколо, как се интегрира в града. Това за мен е погрешен подход.
"Капитал Форт"
Значи все пак проблем е и височината?
Има две групи проблеми. Първата е свързана с локацията, както казахме - близост до планината и зони с друг характер на застрояването. Втората група проблеми е свързана с параметрите на застрояването в имота и това, че те са завишени неколкократно спрямо определеното от Общия устройствен план на София.
Трябва да се отбележи, че всичко е законно. Действащото в момента законодателство позволява тези параметри да бъдат завишени до безкрайност при определени условия, които са налице при този имот. Има един член в Закона за устройство на територията, според който в ъглови имоти, които са с режим на сключено застрояване към два съседни имота и на ъгъл на улица, няма ограничения за плътност и интензивност на застрояване.
В годините, след като беше въведен този член, започнаха да се делят изкуствено имоти, за да се получи ъглов. Тогава се появи прословутото тълкувателно писмо, което казва, че няма нужда да се прави това изкуствено деление, при условие, че вече имаш лице на три улици. Разбирате, че самото тълкование не е вредно, вреден е самият член от закона. И то е вреден дотолкова, доколкото разрешава безконтролно завишаване на параметрите в строителството.
Аз съм на мнение, че трябва да продължава да има възможност да бъдат увеличавани параметрите, но да е ясно първо с колко е възможно това да се случи: дали 2 пъти, дали 6 пъти... И второ - да се плаща някаква обществена цена за това увеличение на параметрите.
Това, което сега се случва е, че единствените печеливши от това завишение на параметрите са инвеститорът и собственикът на имота, а губещи сме всички ние. Защото при едно увеличаване на проекта три или четири пъти, се натоварва толкова пъти и инфраструктурата в района, която е публична и обществена: улици, канали, води.
Тогава не трябваше ли да бъде върнат този проект от главния архитект на София?
Не, защото всичко по "Парадайс Тауър" е законно. Главният архитект нямаше законово основание да го върне. Това, че проектът не се вписва хармонично в локацията, не е законово основание. И това е един проблем, който тепърва трябва да се решава в законодателството.
При този проект има една особеност и тя е, че той попада в една зона, която е дефинирана в Общия устройствен план - това са зоните на вторичните градски центрове, според които завишаването на параметрите трябва да се одобри на Столичен общински съвет. Общинските съветници биха могли да не одобрят проекта, но трябваше да се аргументират защо.
Как си обяснявате това, че те одобриха този проект?
Може би причината е, че те трябваше да го спрат по целесъобразност, а не по законосъобразност, защото той е законосъобразен. Предполагам, че те са искали да избегнат съдебни дела впоследствие, които щяха и да загубят, ако се беше стигнало дотам.
Визуализация за потенциалния проект за "Парадайс Тауър"
Какво може да се направи в такъв случай?
За мен е важно да се позволява завишаване на параметрите, но онзи, който иска да прави това, да плати необходимата цена. Ако например завиши два пъти, да се платят два пъти по-големи такси за разрешение за строеж. За частта, която е надвишена като параметри, да се изисква захранване с енергия от собствени източници - фотоволтаици например, за да не се натоварва общата инфраструктура на електрическата мрежа.
Вариант е и да се изисква инвеститорите в такива високи сгради да се грижат за обществената инфраструктура - да са задължени да изграждат булеварди или улици например.
Така самият инвеститор трябва да бъде първоначално наясно, че ще трябва да плати по-висока цена за по-висока сграда. И включително както е в Ню Йорк или в Париж - ако искаш да завишиш параметрите пак ти е позволено, но общината тогава ти поставя условия за някакъв процент, който да дариш безвъзмездно на общината или да дариш 10 процента от сградата за социални жилища. Или да се даде място за обществена дейност - детски кът, обществена библиотека, детска градина.
По този начин онзи, който иска да експлоатира повече територията плаща обществена цена за това.
Ние сме много далеч от това нещо, тук за да се случи нещо подобно, са необходими много и големи промени в законодателството - не само в един закон, а в много закони. И сигурно това ще тече години, за да се случи.
Но има и много казуси като този с "Парадайс Тауър", които са заварени, и е интересно какво ще стане с тях.
Трябва ли да има специални зони в града, в които да са съсредоточени високите сгради?
То и сега има такива зони. В момента високи сгради може да се строят единствено в смесена многофункционална зона по Общия устройствен план.
Проблемът е обаче, че тези зони са прекалено много и на прекалено много места, понякога нелогични и не са достатъчно добре определени. Например всичките бивши индустриални и промишлени зони, които са в компактната част на града, са трансформирани в смесени многофункционални зони, което ще рече, че всякакви бивши заводи около квартал "Хладилника", където евентуално ще бъде "Парадайс Тауър", са в такава една територия.
Какво бъдеще предвиждате в такъв случай на района около "Хладилника"?
Предвиждам, че до една подобна сграда биха се появили още две-три, които ще бъдат по-ниски - 100-120 метра. Поради факта, че тази зона го позволява, а и локацията се оформя като мултифункционален вторичен градски център и като такъв привлича инвестиции. Очаквам тя просто да се трансформира много бързо.
Има ли инфраструктурен проблем с "Парадайс Тауър"?
Не бих казал. По този въпрос се спекулира много. Имаме пресичане на три големи булеварда: „Черни връх", „Тодор Каблешков", „Атанас Дуков", има метростанция, има трамвай, може би ще има втора трамвайна линия, има автобусни линии. Не са много другите места в града с подобна изграденост на транспортната инфраструктура. От друга страна имаме мол, който е огромен генератор на човешки потоци. Наблизо е Южният парк. Това място е атрактивно за инвеститорите.
Проблемът е друг - в южната част на града зависимостта от автомобилите е много голяма и това води до големи задръствания, и опасенията са, че подобен проект ще влоши ситуацията.
И да, така е - би имало повече задръствания, но от друга страна, ако има развитие на масовия градски транспорт в тази зона - метро и трамвай, все повече хора ще слизат автомобилите и ще ползват градския транспорт. Това няма нищо общо със сградата, а с развитието на градския транспорт.
Но пък това е една доста висока точка на София?
Именно оттам идват вече проблемите. Първият проблем е, че мястото е прекалено близо до Витоша. Сгради с прекалено голяма височина като тази, за която се говори - 200-300 метра, влизат в конфликт с околностите, защото са прекалено близо до скатовете на планината.
Не че ще скрият Витоша, такова възражение не е достатъчно добре аргументирано, защото каквато и сграда да направим, тя няма как да скрие планината. На всичкото отгоре наоколо няма големи пешеходни пространства, от които сградата да се вижда.
Преди две седмици "Геел архитекти" бяха в София и дадоха пример с пешеходните зони около НДК, откъдето се вижда туловището на сградите на НИКМИ, както и хотел "Хилтън".
Това точно, както и новата висока сграда на площад "Македония", са проблемни, защото са в централната част и защото са разположени в едни от основните пешеходни пространства. Докато за "Парадайс тауър" в "Лозенец" това не важи.
Но проблемът е, че скатът на планината е наистина твърде близо и той е със съвсем друг тип структура. В близост жилищата са със съвсем друг характер - нискоетажни, включително къщи. Това създава конфликт между интервенцията и мащаба на околните сгради.
Тоест, ако бъде построена тази сграда, този проблем ще стои и той ще има две страни. От една страна: как ще се чувстват хората в тази сграда? Ами ще се чувстват като в "Кулата на Саурон". И другото е как ще се чувстват останалите жители, гледайки към тази "кула"...
Ако тази сграда вместо 200, бъде проектирана за 100 метра - колкото хотел "Маринела" примерно - нямаше да е проблем. "Маринела" дори е доста по-близо до центъра и се намира на доста по-видно място, отколкото тази бъдеща сграда. И обективно погледнато, "Маринела" дори закрива повече Витоша от един бъдещ "Парадайс Тауър".
Ненапразно, когато се взима решението през 60-те години за строеж на високи сгради в района - както на "Енергопроект", така и на някогашния "Японски хотел", сега "Маринела", са правени специални проучвания, според които точно тези места са подходящи за високи сгради, за да може да се обогати силуетът на града.
Така че там е едно много подходящо място за високи сгради, но с преценена височина - около 100 метра, но не и 200 и нагоре. Това е прекалено много.
Затова тези неща трябва да се изследват. Трябва да се прави градоустройствено изследване, преди да се строят подобни сгради. Ние това нещо сме го правили за мястото около "Цариградско шосе" с оглед на това да поберем точния мащаб на сградите и колко да бъде тяхната височина.
В случая с "Парадайс Тауър" това не е ли направено, след като се предлага толкова висока сграда?
Нямам такава информация.
Архитектурният проект за "Парадайс Тауър" ще бъде изготвен от "ПроАрх". Няма ли конфликт на интереси, все пак става дума за архитектурното бюро на бившия главен архитект на София арх. Петър Диков?
Арх. Диков твърдеше, че не участва в тази фирма, защото бил прехвърлил акциите си, а сега отново се върна в нея. Той използваше всякакви вратички за осъществяване на свои проекти, чрез други архитекти, но това е дълга тема за отделен разговор.
Беше изразено съображение срещу височината на "Парадайс Тауър" предвид факта, че толкова висока сграда би спряла въздушното течение от планината, известно като "Витошки клин". Това обективно възражение ли е?
Първо искам да отрека твърдението, че високите сгради спират въздушните течения - няма такова нещо. Въздушните течения се спират от ниските, плътно разположени една до друга пет-шест етажни сгради. Тоест, както е застроен в момента квартал "Лозенец".
Тук има некомпетентност от някои хора, които не разбират материята. Тази сграда не би била проблем за въздушните течения. Бидейки толкова висока, тя би имала други проблеми - като например да причини завихряния на въздух около себе си, но тези проблеми се решават с проектирането.
Предварителна визуализация / Арх. Мая Йовчева
Друго възражение е, че околната инфраструктура не би понесла по-голям наплив от автомобили в района...
Това също е криворазбрано. Някои хора приемат, че високите сгради водят до използване на повече автомобили, но това не е така. Точно обратното - ако става дума за жилищни сгради, те дори намаляват ползването на автомобили в града.
Защото, ако се насърчава изграждането на жилищни сгради във високия сегмент, този, насочен към по-заможните хора, то те бягат към периферията на града. Тогава зависимостта от автомобила е много голяма - съответно задръстванията и замърсяванията.
Затова, ако някой човек си купи луксозен апартамент в нова висока сграда в "Лозенец" е много по-добре, отколкото да си купи къща в "Бояна", "Драгалевци" или встрани от центъра. Особено, ако високите сгради са на места, удобни за градски транспорт и метро, и са в мултифункционални зони - тогава те са полезни за града.
Какви заключителни думи можете да кажете за "Парадайс Тауър"?
Обществената съпротива срещу този проект е факт, но според мен тя не се насочва в правилната посока. Трябва да бъде доказано аргументирана с доводи, но и трябва да бъде активна в момента, в който действително има архитектурен проект.
Засега имаме прието разрешение за Подробен устройствен план, но тепърва трябва да се изработи проект за сградата и той трябва да бъде одобрен наново.
Когато проектът е готов, той трябва да бъде коментиран в детайли и да бъде подложен на сериозна професионална и обществена критика, за да докаже че притесненията не са основателни.
Много ще е важно каква ще бъде архитектурата му, как ще се впише в силуета на града и на фона на Витоша, как ще контактува с нивото на града - улици, тротоари. Как ще се организира достъпът до него. Всичко това ще стане ясно от самия проект, а не от това, което коментираме сега.
Защото представете си, че сега проектантът и инвеститорът решат да бъде направена двойно по-ниска сграда. Тогава ще коментираме нещо съвсем друго.
При тези високи сгради архитектурата е много важна, защото те са видими от много далеч, те стават символи, визитки на града.
Важно е и как ще бъдат оформени площадите наоколо и как сградата ще контактува с околността. Т.е. тепърва трябва да се проектира, да се дискутира, да се обсъжда и одобрява такъв проект.
Строителството на подобни сгради обхваща и много голям период от време и ако те не са проектирани да бъдат иновативни - току виж са се оказали остарели като архитектура и изпълнение към момента на завършването.
Тогава това може просто да се окаже един голям запустял призрак, който седи като язва в града. Рискът е много голям, затова инвеститорите трябва добре да си преценяват силите. И да проектират с поглед в бъдещето.
