Изглежда цените на имотите в София все още се покачват.
През последното тримесечие има спад на подписаните сделки за покупка на жилище според данните на Агенцията по вписванията. Ще доведе ли това до спад в цените на апартаментите, ще има ли промени след вдигането на лихвите по кредитите и какво да очакваме на пазара на имоти в София догодина?
Говори председателят на Управителния съвет на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) - Георги Шопов.
Според последните данни на Агенцията по вписванията има спад на сделките с имоти през последното тримесечие на тази година. На какво се дължи това според вас?
Това се дължи на няколко неща. Най-важното е много бързото покачване на цената на жилищата в големите градове, което се дължи най-вече на инфлацията. Освен това в предишното тримесечие имаше голям бум на сделките. Ако погледнем сделките на годишна база, имаме повишаване с 1,5% за тримесечието на годишна база.
Наблюденията на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) е, че последните три месеца огледите и запитването за покупка на апартаменти са нараснали с около 12%, но броят на подписаните договори е надолу с 6%, което означава, че интересът за покупките в големите градове и най-вече в София продължава да е голям и расте, но сделките намаляват, заради скока на цените.
Въпреки желанието и необходимостта на хората да купят жилище, те нямат тази възможност. Това е много опасна тенденция, която се наблюдава в Западна Европа и в развития свят.
На какво се дължат по-високите цени и от там невъзможността за покупка на жилище?
Проблемът е покачването на себестойността на строителството - ръст от 27% в рамките на една година, на база статистика и анализ на НАСП. Това, което сме могли да построим минaлата година със 100 лева, днес ни струва 127 лева. Причината за това не е войната в Украйна, а напечатването на огромна парична маса в САЩ и ЕС с оглед поемането на социалните негативи от Ковид кризата и сега плащаме цената на тези напечатани и раздадени пари.
Обезценката на парите в бита на човек дори е по-висока от тази в строителството - до 32%. Това е много негативна тенденцията.
Според наше наблюдение и анализ в рамките на година и половина, при инфлационни процеси доходите на хората нарастват съгласно инфлацията. В рамките на 6 години в България минималната работна заплата се качи два пъти, което е 15% покачване на този индикатор, по който много заплати се определят в България, включително на държавни служители, частния сектор и т.н.
По анализ на НАСП за последната година продажната цена на жилищата се е качила с 25%, докато на някои места се казва, че това число е 37%. Зависи обаче каква извадка се прави и дали се включват луксозни жилища. Ние правим извадка за жилищата по квартали като "Дружба", Люлин", "Надежда", където масовият софиянец може да си купи ново жилище (ново строителство). Ако инфлацията в жилищното строителство е с ръст 27%, то цените на жилищата за една година са се качили с 25%.
През юни минaлата година вдигнаха заплатите на държавните и общинските служители с 10%-20%, но намалиха някои бонуси и социални придобивки. Може да се каже, че заплатите са се покачили с 12%. При осредняване на данни считаме, че в рамките на една година, като вземем и частния сектор, покачването на заплатите е с 10%. Това значи, че възможността ни за покупка на жилище се е увеличила с 10% с оглед заплата, а с оглед цената на жилището е намаляла с 25%, т.е. ние сме обеднели във възможността си за покупка на жилище.
Важен показател, който се следи от ООН за всяко населено място, е покупателната способност. Той дава оценка на това каква възможност има населението за покупка на жилище - съотношението на средната работна заплата на града върху цената на един квадратен метър жилищна площ.
Според данните за 2021-ва година средната заплата нето за София е 1650 лева, а цената на жилищата е около 2000 лева на кв. м. и това прави коефициент на достъпност 0,8. Това значи, че с една заплата можем да си купим 0,8 кв. м. жилищна площ. За третото тримесечие на 2022 година средната заплата в София е станала 1800 лева, а цената на жилищата 2500 лева, което прави този коефициент на достъпност 0,7. Според сметките това означава, че ние сме обеднели във възможността да си купим жилище с 12% за една година.
Нашата прогноза е, че в рамките на една година доходите ще догонят инфлацията и достъпността ще се промени. За сравнение, в градовете в Западна Европа, достъпността е почти нулева - коефициентът е под 0,1.
Ние сме на челно място в ЕС по достъпност на жилища в големите градове, но тенденцията е това да изчезва.
Ще се запази ли тенденцията за спад на сделките с оглед покачването на цените?
Жилищата вече стават много скъпи и докато не се повишат доходите на хората, възможността за сделки ще намалее. От друга страна тази огромна инфлация - над 30%, кара хората да влагат парите си в сигурна инвестиция. По данни на БНБ има 46 милиарда лева спестовни влогове само на граждани и те знаят, че тези средства се обезценяват и търсят да ги вложат в нещо, което пази стойността си. По данни на НАСП за последните 20 години, цената на жилищата средно е скачала с 12% на година.
Все пак очакваме сделките да намалеят в рамките на 10-15% на годишна база в рамките на тази година.
Строителството на жилища е доста активно в някои софийски квартали. Още ли сделките на зелено са предпочитан вариант от много купувачи?
Строителство има, защото има необходимост от тази стока. Ако няма купувачи, нямаше да се случва това. Злоупотребява се с думата презастрояване. Има точни и ясни параметри къде да се строи в Общия устройствен план. Един от проблемите на София е, че градът е неуплътнен. На много голяма площ има много малко жители и затова данъците не стигат за направа и поддръжка на инфраструктура, затова инфраструктурата е в такова състояние.
Относно презастрояването - в София има 2600 жители на кв. м., в Атина - 17 000 жители на кв. м., в Париж - 20 000 жители на кв. м. Това означава, че Атина е седем пъти по-застроена от София.
Сделките на зелено продължават да преобладават. Причината - ако купувач иска апартамент, който да е завършен, то изборът е малък, а цената е с 25-30% по-висока. Голяма част от купувачите поемат риск и купуват на зелено. Ипотечните кредити са достъпни, лихвите ниски и това позволява покупка на зелено.
Колко се покачиха цените на строителните материали и наблюдавате ли проблем с доставките?
Най-сериозно покачване наблюдаваме при дървесината - със 110%, топлоизолацията с 50-60%, стъклопакетите с 30% нагоре. Засега нещата се успокояват и от три месеца няма шокиращи ръстове, за разлика от спекулативните ръстове от преди няколко месеца.
70% от строителното желязо идваше от Украйна и Русия. В първите дни на войната цената му скочи със 100%. След това глобалната логистика и търговия докара от всички краища на света арматурно желязо и цената се нормализира.
Очакваме вдигане на лихвите по кредитите. Какви промени ще донесе това на пазара?
Лихвите ще се вдигнат с няколко процента. Проблемът на клиентите ни не е лихвата, а главницата, която е много голяма и вече става невъзможна за плащане. Затова доходите трябва да догонят инфлационните процеси, за да може пак да си разменяме стоки и услуги.
Изтича ли срокът на годност на панелните блокове в столицата?
Проблемът с панелните блокове е, че те са морално и технически остарели. Те не предлагат комфорт на живот, който изисква съвременният човек. Всеки, който има възможност ги напуска. Не съм оптимистично настроен за тези квартали, виждайки какво се случва на други места по света - има цели изоставени квартали, защото когато хората се замогнат се местят на по-хубаво място.
Бавно вървим към такава тенденция.
Каква е вашата прогноза за имотния пазар в София догодина?
Търсенето ще продължи да е голямо, но броят на сделките ще зависи от това колко ще нарасне или намалее инфлацията. Всичко зависи от това дали Фед и централната европейска банка ще продължат с печатането на пари.
Едно от нашите предложения за нормализиране на цените на имотите е да се направи инфраструктура на нови територии, да се намали административната тежест, предлагането да се увеличи и цените да се нормализират.
