Напоследък министърът на регионалното развитие и благоустройството, местни управници и бизнесът са силно разтревожени от големия процент собственици на жилища в блокове и кооперации, които не са изпълнили разпоредбите на закона за етажната собственост, не са провели общи събрания и не са регистрирали сдружения.
За целта бе подета активна кампания, която да накара тези собственици да побързат. Независимо от усилията обаче, нещата не вървят. Защо?
Има сериозни причини, които карат осведомените граждани да се съмняват, че това, към което ги принуждават, е наистина най-доброто за жилищните им имоти и не крие определени опасности за тях. Основания за тревога не липсват.
Повечето собственици на имоти са наясно, че нямат финансова възможност да се включат в задължителните общи ремонтни работи.
Погасяването на каквито и да е банкови заеми по същата причина им е невъзможно. А всичко това би имало неблагоприятни последствия за имота.
Приемането с предимство на закон, засягащ само тази част от жилищния и сграден фонд, кара собствениците да реагират и да се усъмнят в добронамереността на властите. У нас различните форми на собственост са равнопоставени, а частната по конституция е неприкосновена.
Недопустимо е жилищата в блокове и кооперации да се третират по различен начин от тези в индивидуални жилищни имоти, вилни имоти и др. Знаем, че цели квартали се поддържат в състояние на "гета" с цел осигуряване на повече материал за изборни манипулации, за жилища се ползват незаконно построени обекти, има цели зони с анонимни вили и сгради за атракции.
Нищо добро не ни вещаят...
Там нуждата от въвеждане на правила, които да уреждат отношенията, правата и задълженията на собствениците или ползвателите, е далеч по-голяма. Защо не се приеха по спешност и с предимство закони за гетата например? Защо живеещите в сгради под режим етажна собственост трябва да се регистрират, да регистрират дори и домашните си любимци, а другите не. Смислен отговор на тези въпроси от страна на общинските и държавните органи досега не е даден.
Заслужава си труда да се поразсъждава върху истинските причини за интензивното "обгрижване" в последно време на притежателите на имоти в сградите с много съсобственици. Естествено, всички автори на закона ще твърдят, че са работили в съответствие с най-добрите европейски практики.
Научаваме, че след прилагането на тяхното творение ще се гарантира просперитета на собствениците, ще се увеличи цената на имота им, ще се спестяват огромни количества енергия и какви ли още не положителни ефекти. Но не така изглеждат нещата, ако човек се запознае отблизо с някои от законовите текстове. Много от тях не вещаят нищо добро за правата и интересите на гражданите.
Така например на кметовете е дадено право да определят прилежащите площи към сградата, които собствениците трябва да поддържат. Това може да са зелени площи, детски площадки, паркоместа и други инфраструктурни елементи, които се поддържат от общината. Така общините ще прехвърлят на данъкоплатците свои финансови задължения.
Нещо, което не може да се случи в кварталите с индивидуални жилищни сгради или в престижните вилни зони.
С приемането на закона за етажната собственост става възможно собственици или ползватели на жилища да бъдат изваждани от сградата за срок не по-дълъг от три години с решение на общото събрание, гласувано от повече от 75% от имащите право на глас.
С най-тежки последствия са предвидените регламенти, определящи разходите за платен домоуправител и касиер, за изготвяне на технически паспорт на сградата и особено тези за изпълнение на мерките и указанията в него.
Задължително много хора ще се разделят с жилищата си
Необходимите средства за финансиране на тези дейности и ремонти значително превишават възможностите дори на домакинствата със средни доходи, а както по всичко личи, така ще бъде и през следващите 10-15 години. Какво означава това?
Това означава, че ако се изпълнява предвиденото в закона и действат заложените в него средства за принуда, между 1/2 и 2/3 от продължаващите да обедняват сегашни собственици ще се разделят с апартаментите си.
В подкрепа на тази смразяваща констатация може да се приведе един пример. Да вземем една сграда в режим на етажна собственост в провинцията, където безработицата е голяма, а доходите - ниски. Приемаме, че 1/3 от от домакинствата в нея са с много ниски доходи, други 30% са частично заети и криво-ляво свързват двата края, а останалите работят и получават средни и по-високи доходи.
Домакинство с жилище от около 75 кв.м и асансьор плаща около 10 лв. на месец за поддръжката на общите части без разходите за платен касиер, домоуправител и др. Към тях трябва да добавим поне още 2.70 лв. за задължителния фонд "Ремонт и обновяване".
Отделно на повечето собственици ще се наложи да плащат в следващите година-две и за: изготвяне на техническия паспорт - не по-малко от 400 лв., за топлоизолация - 2500-3000 лв., за смяна на дограма - 2000-2500 лв., ремонт на покрив - над 200 лв., за освежаване и ремонт на стълбище - около 600 лв. Ако указанията към паспорта предвиждат и други ремонтни работи, разходите скачат.
Как си представяте онези 2/3 от собствениците с минимални доходи
да намерят от 5700 до 6700 лв. в следващите години, за да участват в изпълнението на предписаните работи? Ако нямат пари и не се включат, ги застрашават първо глоба до 200 лв., а после и далеч по-сурови санкции. Дори да получат половината от средствата за топлоизолация безвъзмездно, остава една значителна сума, която някоя банка може да се престраши да им отпусне само като ипотечен заем.
Съвсем скоро ще се окаже, че тези длъжници не могат да плащат вноските и банката ще бъде принудена да продаде ипотекираното жилище.
Законът предвижда също издаване на изпълнителен лист в полза на общината и разпродажба на имущество на собствениците. Към тази мярка ще се прибягва, когато те не са могли да извършат в срок, включително и поради липса на достатъчно пари, неотложен ремонт, който кметът е заповядал след извършена от него проверка на сградата.
Пак се налага да се запитаме дали ще се прилага същият подход при подобни случаи в индивидуални частни жилищни и вилни имоти? На кметската проверка може би случайно не е предвидено да присъстват представители на етажната собственост или техни доверени експерти.
Съществува огромен риск законът да улесни
преминаването на огромен брой жилища в ръцете на бизнес структури от страната и чужбина с предмет на дейност отдаване под наем. Задължителните и непосилни плащания за паспорт, саниране и различни ремонти, и то за сравнително кратки срокове, подхранват тези съмнения.
Нововъведението да има платени наемни домоуправители може да улесни този процес, ако те бъдат привлечени да работят активно за тези структури.
Законът се нуждае спешно от ремонт. А поправките трябва да бъдат съобразени с реалностите в страната ни, с действителните възможности на собствениците и да осигуряват надеждна защита на интересите на хората.
Струва си всеки собственик на жилище в сграда под режим на етажна собственост да се запознае с по-важните текстовете на закона и да се замисли сериозно върху последствията от приложението им.
*Авторът е домоуправител на сграда в режим на етажна собственост в град Самоков.
