Глобалната пандемия от коронавируса може и да удари икономиката, принуждавайки много бизнеси да се свият, но има един сектор, за който локдауните и заразата действат като подхранващ фактор - пазарът на имоти.
Анализ на Financial Times сред 40 държави от Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) показва, че в почти всички големи икономики по света пандемията е довела до ръст в цените на жилищата.
Повишението е най-мащабното откъм обхват за последните две десетилетия, като това създава сериозни тревоги сред икономистите относно финансовата стабилност.
От 40-те държави, покрити от данните на ОИСР, едва в три се наблюдава реален спад на жените на имотите през първото тримесечие на 2021 г. - най-малкият дял, откакто се води тази статистика от 2000 г. насам, показва анализът.
Исторически ниските лихвени проценти, спестяванията, натрупани по време на наложените от здравните власти блокади, както и желанието за повече пространство у самите клиенти, подхранват тенденцията за това цените на имотите да растат нагоре, обясняват анализатори.
В краткосрочен план ръстът в цените на жилищата може да бъде "нещо добро нещо за икономиката, защото хората, които вече притежават жилища, се чувстват по-богати и могат да харчат повече поради поскъпването на своите активи", обяснява Клаудио Борио, ръководител на парично-икономическия отдел към Bank for International Settlements.
Ако все пак тази тенденция се задържи за повече време, този бум в цените може да се окаже неустойчив и в крайна сметка може да тласне развитието в обратна посока, особено ако процесът е придружен от силна кредитна експанзия, предупреждава той.
Увеличението в цените недвижимите имоти в групата на богатите страни през първото тримесечие на 2021 г. се измерва на 9,4% на годишна база, показват данните на ОИСР. Това е най-големият ръст от 30 години насам, като идва на фона на опитите за въстановяване от тежките рецесии, причинени от пандемията.
Според Дениз Игън, заместник-директор на макрофинансовото звено на изследователския отдел на МВФ, в момента има на лице "висок ръст на цените на недвижими имоти през последната година в повечето части на северното полукълбо".
Данни на националните статистики показват една широко разпространената тенденция, която продължава и през второто тримесечие, като това се вижда особено ясно в страни като Великобритания, Южна Корея, Нова Зеландия, Канада, Турция и др. Междувременно в САЩ цените на жилищата отбелязаха най-високия си ръст от 30 години насам този април.
Енрике Мартинес-Гарсия, старши икономически изследовател във Federal Reserve Bank в Далас, отбелязва, че в някои страни вече се наблюдават симптоми на "жилищна треска", като според него причина за този процес са антикризисните фискални и парични стимули.
Ако трябва да се даде причина защо цените на имотите продължават да растат в момента на фона на ударените от пандемията икономики, Клаудио Борио вижда отговора в изключително благоприятни финансови условия за покупка на жилище - рекордно ниски лихви по ипотечните кредити. Именно те помогнаха за това цените на самите жилища да се повишат с необичайно бързи темпове, и то в период на слаба икономическа активност.
Той изтъква, че ниските разходи по кредитите правят покупките на жилища по-достъпни спрямо наемите и другите инвестиции.
Паралелно с това за много домакинства, които имат по-големи възможности и през локдауните са успели да съберат големи спестявания, сегашната ситуация представлява възможност за трайна инвестиция като жилище.
Затварянията също така накараха повече хора да обърнат внимание на това къде живеят и съответно някои хора решиха да сменят жилищата си, ориентирайки се към по-просторни или по-тихи места. Те добавят допълнително напрежение към вече голямото търсене на пазара на имоти от страна на домакинства, отложили преместването си.
Според Матиас Плейснер, икономист в рейтинговата агенция Scope Ratings, ситуацията се подсилва и от липсата на предлагане и увеличаващите се цени за строителство.
Запасите в строителството претърпяха свиване покрай натиска върху глобалните вериги за доставки, а паралелно с това цените на много материали като стомана, мед и дървесина се повишиха.
Брет Хаус, заместник главен икономист в канадската Scotiabank, предупреждава за "структурни дисбаланси в търсенето и предлагането, които само ще се засилват" в идните месеци.
Мнозина се питат дали този рязък скок в цените може да се разглежда като ценови балон, който в един момент ще се спука.
Средните цени на жилищата в ОИСР растат по бързо от доходите, което прави жилищата по-малко достъпни. Същевременно с това цените на наемите се повишават с по-ниски темпове.
Адам Слейтър, водещ икономист в Oxford Economics, смята, че имотите в развитите икономики са около 10% надценени в сравнение с дългосрочните тенденции. Това прави този бум един от най-големите от 1900 г. насам, макар да не надминава този, предшестващ финансовата криза от 2008 г.
Слейтър отбелязва още, че някои фактори, повишаващи цените, са временни, като например данъчните облекчения, както и свързаните с пандемията икономически дисбаланси, включително прекъсването на веригите за доставка в глобален мащаб.
Ръстът на кредитите също е по-нисък, отколкото преди световната финансова криза, което предполага по-нисък риск от "спукване на балона" в сравнение с 2006-2007 година, смята още експертът.
Дениз Игън от МВФ е на мнение, че основна роля в ръста на ипотеките имат хора със силни финансови позиции, а в повечето развити икономики домакинствата имат по-малко задължения в сравнение със ситуацията от преди финансовата криза. Това също предполага по-нисък риск да се повтори ситуацията с вълна от фалити и спешни продажби.
Друг ключов фактор, който прави сегашната ситуация по-различна от тази преди около 15 години - централните банки сега са много по-бдителни от тогава.
Новозеландската централна банка е добавила цената на имотите в стратегията си, а ЕЦБ накара Евростат да включи този показател в изчисленията си за инфлация.
Адитя Бхаве, икономист в Bank of America, смята, че хората, вземащи решения, сега осъзнават рисковете пред политиките, свързани с недвижими имоти. За разлика от 2008 г., "това значително намалява шансовете за неблагоприятен изход", допълва той.
Каква е ситуацията у нас?
Данни за второто тримесечие на Агенцията по вписванията от миналата седмица показаха двуцифрени ръстове в сделките за имоти (с около и над 50% спрямо същия период на 2020 г. и с между 20% и 30% спрямо 2019 г.) в четирите най-големи града в България - София, Пловдив, Варна и Бургас.
Според данните в цялата страна сделките преминават прага от 60 хил. през второто тримесечие за първи път от 2011 г. В София между април и юни са вписани близо 10 хил. трансакции, като броят им е най-големият от второто тримесечие на 2008 г., а в Пловдив и Бургас сделките достигнаха най-високото си ниво от началото на воденето на статистика през 2005 г., отбелязва "Инвестор".
И тук, както и на много други места сред развитите държави, високата активност на пазара се дължи предимно на ниските лихви по ипотечните кредити, както и на факта, че за много българи традиционно инвестицията в имот се смята за сигурна.
Данните на консултантксата компания Knigth Frank пък показват, че в столицата София ръстът в цените е за първото тримесечие на 2021 г. е 8,6% въпреки повишеното търсене на имоти в извънградска среда.
В момента цените на имотите в София са едни от най-скъпите в цяла Източна Европа, като средно цената за квадратен метър жилищна площ в столицата достига 1721 евро, по данни за първото тримесечие на годината от статистиката на сайта за разходите за живот Numbeo.
В класацията са включени и други големи градове в България, като Бургас, където цените на апартаментите в центъра са 1 034 евро на кв.м. и Пловдив, където цените са 1 008 евро на кв.м.
Според икономиста проф. Красимир Петров през последните 3 години жилищният пазар в България представлява един голям балон.
"Нашият пазар е на нива осезаемо по-високи от пика на предходния балон от 2008 г. Няма как експерти да твърдят, че един ръст на жилищата от 25 до трийсет и няколко процента годишно не е балон. Няма как да противоречат, че това не е пренагряване на пазара", коментира той пред БНР.
Кредитният консултант Тихомир Тошев е на мнение, че макар пазарът на жилищни имоти да е "доста горещ", той все още е "изключително стабилен". Според него търсенето все още не е балонно и няма поводи за притеснения.
Друг важен фактор, който вдига цените на имотите у нас, са инвеститорите, които търсят жилища, за да ги отдават под наем или да ги препродадат с печалба.
Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, цитирана от "Инвестор", от тази пролет инвеститорите са започнали да се завръщат на пазара на имоти за разлика от 2020 г., когато основно са купували хора за жилищни нужди.
"Инвеститорите бяха възприели позиция на изчакване, но сега все по-уверено се намесват на пазара и това води до превключване на скоростта и връщане почти изцяло на нивата преди пандемията", отбелязва тя.
От всичко изглежда към момента, че този ръст в цените на жилищата поне засега ще се запази и ще трябва някоя дори по-голяма криза, която да разклати постоянното търсене на имоти.
