Пандемията от коронавирус нанесе безспорно тежък удар на икономиката, унищожавайки работни места, докарвайки фалити на фирми и притискайки бизнеси с гръб в стената.
Това, което тази криза обаче не успя да направи, е да спре препускащия ръст в цените на имотите в Чешката република.
У нас наскоро също беше забелязан подобен феномен поне за столицата - цените на жилищата не просто не се смъкват на фона на кризата, а дори се увеличават. И все пак ръстът в българската столица трудно все още може да си съперничи с това, което се случва на пазара на имоти в Чехия.
Движен от евтината чешка крона или от ограниченото предлагане, зависи кого питате, пазарът е в състояние на криза. Тя засяга демографията, здравето и околната среда на хората в страната и особено в столицата Прага.
Инерцията на нарастване е толкова голяма, че дори докато пандемията затяга хватката си около икономиката, цените на имотите продължават да се покачват с рекордни темпове, пишат от Балканската мрежа за разследваща журналистика (BIRN).
Това е капан, който засяга особено младите и тези с по-ниски доходи, тъй като недостигът на достъпни жилища ги спира от това да се сдобият със собствено жилище. Най-просто казано, цените на жилищата се изпреварват многократно доходите.
Така например през 2019 г. онези чехи, които искат да си купят един средно голям апартамент от около 70 кв. м., е трябвало да заплатят за него над 11 средни годишни заплати за страната, като това отношение е далеч по-голямо от която и да е друга страна в ЕС. И в това отношение - цена на апартаментите спрямо средна заплата - Чехия оглавява класацията в Европа за четвърта поредна година.
В Прага средната цена на квадратен метър се е повишила до 3395 евро през миналата година - далеч повече, отколкото в близките европейски столици като Будапеща и Братислава.
Според Пражкия институт за планиране и развитие (IPR Прага) през септември 2020 г. нов апартамент в столицата струва средно 8,45 млн. крони (около 320 000 евро), като това е с около 1 млн. крони по-висока цена в сравнение с 2019 г.
Мартин Лукс, който ръководи Департамента по социално-икономическа политика на жилищното строителство в Чешката академия на науките, коментира, че пандемията COVID-19 всъщност е имала противоположния ефект върху имотния пазар в Прага.
Причината за това е, че вече нажеженото търсене нараства още повече, като ефектът от това е толкова ясно изразен, че дори докато икономиката на страната замря по време на локдауна през пролетта, средната цена на жилищата се повиши с 3,5%, поставяйки нов 12-годишен рекорд.
Според някои ключът е в това да се увеличи предлагането. Към момента подобен ход е сложен за постигане. Чехия разполага с един от най-усложнените бюрократично процеси за придобиване на разрешение за строителство - страната е на 156-о място по този показател в света според доклад на Световната банка.
Според настоящото законодателство в страната процесът би трябвало да отнеме 246 дни, но специалистите в строителния бранш са на мнение, че едно разрешение обикновено отнема доста повече, понякога пет години и повече.
Надеждите сега са, че правителството ще облекчи значително целия този процес, отговаряйки на натиска от страна на строителния бранш, представителите на който седмица след седмица обикалят медиите, за да обвиняват бюрократичната машина за създалата се криза с имотите.
"Според анализа наблюдаваме най-интензивния бум на строителството през последните 10 години, което, разбира се, е добра новина. Цените на апартаментите обаче не падат и хората трябва да спестяват средно по 12-годишни заплати, само за да си купят апартамент. Ето защо спешно се нуждаем от нов строителен акт, за да улесним достъпни жилища и да ускорим строителния процес в бъдеще", обяснява Ондрей Бохач, директор на IPR Прага, в изявление на компанията.
И все пак увеличаването на предлагането на нови жилища може да почака известно време. Проектозаконът, който ще облекчи правилата за строителство в момента е оставен "на трупчета" в парламента от началото на годината насам, когато беше посрещнат от вълна от критики.
Оплакванията от текстовете варира от екологични притеснения до опасността от прекомерно централизиране на процеса под властта на националното правителство, което съответно би отворило големи врати за злоупотреби.
"Законопроектът се стреми да лиши градовете от властта да контролират важни аспекти на планирането си", коментира пред BIRN Адам Забрански, общински съветник в Прага от опозиционната Пиратска партия, който е в Комисията по строителството на столичния общински съвет.
По думите му конкретният проект би бил "катастрофа за Прага", тъй като правителството можело да разпореди масов строеж на жилищни блокове, но без да вземе предвид специфичните нужди на града.
По този въпрос Забрански е категоричен - "увеличаването на броя на жилищните сгради няма да реши кризата".
Много експерти обаче казват, че бюрократичната стена пред строежа на нови жилища е твърде опростено разбиране за целия проблем, като това е популярна теза лансирана от строителната индустрия.
"Нивото на жилищно настаняване на глава от населението в Чешката република е подобно на това във всяка държава от ЕС. Въпросът е в цените. Ние нямаме криза с жилищата, а криза с достъпността им. И когато имаме бум, какъвто имахме през последните няколко години, това създава усещане за "недостиг", заявява Мартин Лукс.
Според него не предлагането, а търсенето е водещо в сегашната ситуация - тенденция, водена от инвеститорите, които купуват, за да се възползват от покачването на цените, и се задвижва от евтини ипотеки, ограничена регулация и ниски данъци върху собствеността върху имотите.
Това се вижда и от рекордите при ипотечните заеми. Средният лихвен процент при тях е около 2 на сто с очакване за още спад.
Централната банка предупреждава от известно време, че банките поемат твърде сериозен риск като буквално замерят клиентите си с евтини кредити, но реално властите ѝ забраняват да налага реални ограничения.
Според Забрански един от проблемите е, че Прага не може да изисква от строителните компании и архитектите да отделят част от проектите си за достъпни жилища. По негово мнение като цяло на национално ниво няма политика за социални жилища и по-достъпните жилища като цяло.
Продължаващият апетит за имоти по време на коронавируса подкрепя идеята, че предимно инвеститорите, а не крайните потребители, се възползват от сегашната ситуация, за да купуват.
Според данните от изследване на агенция "Про Медия" реално инвеститорите сега са отговорни за над 50% от всички покупки на апартаменти в Прага. Освен това се показват твърде малко признаци за заглъхване на тази тенденция.
От бизнес гледна точка този ход изглежда правилен за тях. Проучване на строителните компании от октомври показва, че през първата половина на годината не се отчитат спад в търсенето на имоти. Въпреки втората вълна на пандемия и продължаващия скок на цените, строителният бранш очаква търсенето да завърши годината по-високо отколкото през 2019 г., при това с допълнителна прогноза за ускоряване за 2021 г.
От гледна точка на потребителите обаче това може само да влоши проблема.
"Изграждането на повече жилища, звучи като лесно решение, но си мисля, че дори да се построят пет пъти повече жилищни сгради в Прага, това няма да помогне. Инвеститорите просто ще разграбят по-голямата част от тези имоти, а тези, които търсят собствен дом пак ще останат назад", коментира Лукс.
Думите му се потвърждават от статистиката - страната отбелязва най-интензивното строителство на жилищни сгради от десетилетие, но въпреки това се отчита и този най-голям скок в цените на имотите.
По данни на "IPR Прага" през септември са били построени 14 500 нови апартамента, като от тях 4800 към декември все още са били на разположение за закупуване. Това е най-големият брой отворени за продажба имоти от 2011 г. насам.
Ефектът от сегашната криза обаче се усеща във всички слоеве на обществото. Недостигът на достъпни жилища, особено точно по време на пандемията, играе жизненоважна роля за промяната в начина на живот на хората, засягайки най-вече онези с най-ниски доходи, предупреждават благотворителните организации за жилищни нужди.
Прага има над 2000 бездомни хора по улиците, а десетки хиляди граждани плащат по над 50% от доходите си за жилища - предимно нискокачествени квартири и несигурни общежития. Въпросите, които този факт повдига, са многобройни.
"Има много семейства в т.нар. "нестандартни" жилища и това представлява нездравословна среда за децата. На такива места започваме да виждаме проблеми около образованието и здравеопазването, а домашното насилие също е по-разпространено", казва Забрански.
За младите семейства липсата на достъпни жилища също е сериозен проблем. Те или трябва да останат под наем, или да се преместят извън големите градове и да пътуват до работа, като това обаче води до много по-сериозни разходи за гориво.
Този проблем поражда още след себе си, свързани с транспорта, инфраструктурата и околната среда и оставя жилищната криза да добива сериозна тежест върху публичните финанси.
В доклад на Организация за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) в по-широк мащаб жилищната криза заплашва и икономическото развитие на страната. Прага е двигателят на икономиката и там се намират повечето от секторите с висока добавена стойност, за които икономистите казват, че страната наистина трябва да развие още.
Въпреки това младите мениджъри, професионалисти и техници често предпочитат да се насочат на друго място, ако не могат да си позволят да живеят удобно в града.
Лукс обаче не е оптимист, че ситуацията скоро ще се подобри. По-скоро той очаква, че европейските жилищни пазари ще видят фундаментална промяна.
"Ако тези тенденции продължат, много хора в Европа ще трябва да се оттеглят от мечтите си да станат собственици на жилища. За много хора със средни доходи единствената възможност да живеят в големите градски центрове в бъдеще ще бъде да живеят под наем", допълва още той.
