Собствениците на жилища в САЩ не се нуждаят от поредното намаление на единичните плащания по ипотеките си. Онова, от което наистина имат нужда, е ефективно облекчаване на кредитното бреме, което ги спъва.
Докато американският президент Барак Обама се подготвяше да представи пред Конгреса плановете си за стимулиране на заетостта, съветниците му проучваха конкретен вид схеми за стимулиране.
Идеята? Да се накарат ипотечните гиганти Fannie Mae и Freddie Mac да рефинансират заемите на милиони собствeници на жилища, които не биха могли по никакъв друг начин да изплатят задълженията си, тъй като дълговете им са много по-големи от стойността на жилищата им.
Ипотечните лихви вече са абсурдно ниски, така че подобна стъпка би освободила милиарди долари за харчене. Тази схема е насочена към заемоискателите, които се стараят да покриват плащанията си, така че ще възнагради онези, които действат отговорно.
За разлика от предишни програми за модификация на ипотеки, които подпомагаха само онези, които са спрели да обслужват заемите си.
Колкото и хубаво да звучи, засилилите се с този финт в някои случаи ще пропуснат коша. Най-малкото, защото потенциалният стимул е твърде малък на фона на $15-трилионната американска икономика.
Анализаторите на Goldman Sachs изчисляват, че схемата ще осигури на американските потребители допълнително между $20 млрд. и $40 млрд., които могат да увеличат годишния икономически растеж само с 0.1% до 0.3%. Освен това внезапно появилото се търсене на нови ипотеки може да подейства в точно обратната посока, като подлъже банките отново да увеличат лихвите.
Определяща черта
Най-важното обаче е, че идеята не отчита един много типичен елемент от настоящия икономически спад. Отговорните хора, които все още са натоварени с дългове, всъщност не желаят да харчат. Ако дължимите суми по ипотеките им надхвърлят стойността на жилищата им, а те не желаят да напуснат дома си, реално са хванати в капан.
Не могат лесно да ги продадат, не могат да се преместят, за да започнат нова работа, не могат да теглят кредит, за да започнат нов или да разширят съществуващия си бизнес. Измъкването от дупката ще им отнеме много време, което е и една от основните причини възстановяването след дългови кризи да е толкова бавно.
В един идеален свят пазарът би могъл да разсече възела бързо и ефикасно. Жилищата ще отидат в ръцете на онези, които могат да си ги позволят, при това на цена, която пазарът би могъл да преглътне.
Кредиторите ще понесат загубите си и цикълът ще започне отначало. Това обаче не се случва. Компаниите за обслужване на ипотеки мотаят с години финализирането на процеса по обявяването на ипотеките за просрочени, като позволяват на длъжниците да живеят в жилищата, без да плащат и без да имат стимул да ги пазят в добро състояние.
В момента, в който банките вече могат да продадат жилищата на нови клиенти, много често нямат кой знае какво да продадат или поне не на добра цена.
По-добрата стратегия в интерес на кредиторите и на ипотечните инвеститори би целяла предотвратяване на обявяването на ипотеките за просрочени чрез намаляване на главницата по заема. Да вземем за пример заем от $100 000 за къща, която в момента струва $60 000.
Отписване на 50% от главницата, ако предположим, че подобна отстъпка би позволила на длъжника да обслужва ипотеката, ще остави на кредитора актив на стойност $50 000, а собственикът на жилището ще бъде мотивиран да инвестира време и пари, за да поддържа стойността на имота.
Сумата е доста повече от онова, което кредиторът би могъл да си върне, ако продаде къщата след 10 години, през които ще трябва да покрива разходите по процеса около просрочване на ипотеката, а имотът ще се обезценява. Към август възвращаемостта по просрочените заеми, направени през 2006 г. и 2007 г., без правителствените гаранции, е била средно 34% от първоначалния баланс, а този дял непрекъснато намалява по данни на Amherst Securities Group.
Редуцирането на главниците, особено ако бъде достатъчно мащабно, ще облекчи дълговото бреме, което спъва икономиката. За да получите някаква представа за мащабите, ето някои данни: около 13.3 млн. ипотечни длъжници в САЩ дължат почти толкова, колкото струват домовете им, или повече от стойността на имотите по данни на CoreLogic.
Редуцирането на задълженията им ще намали съотношението на дълга на домакинствата към разполагаемия им доход от сегашните 115% до доста по-здравословните 100%.
Минимални разходи
Най-важното е, че тази схема за редуциране на дълговата тежест ще натовари с минимални допълнителни разходи американския данъкоплатец. Банките, включително Fannie Mae и Freddie Mac, може да поискат веднага още спасения, но те най-вероятно ще бъдат още по-скъпи, колкото по-дълго бъдат отлагани.
За да могат данъкоплатците да се отърват с някакви плюсове и за да обезкуражи длъжниците да злоупотребяват с програмата, правителството може да въведе данък върху приходите от увеличените цени за собствениците на жилища, които са получили възможност да намалят главницата по заема си.
Ако бъде подкрепена от Конгреса, администрацията на Обама има властта да прокара схема за намаляване на главниците. Новото законодателство ще прехвърли отговорността за модифицирането на заемите от обслужващите ги сега към нови звена, които да имат интерес максимално да увеличат стойността на имота.
Джон Джианакоплос, икономист от Йейл и партньор в хедж фонда Ellington Management Group, който играе предимно в ипотечния сектор, изчислява, че услугите на банкери за проучване на заемите, по които може да се позволи редукция на главницата, ще струват между $3 млрд. и $5 млрд. за период от три години.
Естествено, решението няма да е напълно справедливо. Едва ли ще помогне на американците, които са били разумни и не са теглили по-големи кредити от онези, които биха могли да си позволят, така че са избегнали жилищния балон.
Но и те в крайна сметка ще спечелят, ако съседите им поддържат къщите си в добро състояние и ако икономиката се съживи. И ще загубят, ако милиони техни съграждани останат зад решетките на модерния затвор за длъжници.
