През последната година на пазара на ипотечните кредити наблюдаваме засилваща се активност от страна на банките, изразена от различни промоции и нови продукти от все повече участници с все повече привлекателни оферти.
Клиентите остават пасивни въпреки все по-изгодните предложения.
Добрите новини
Продължава да спада цената на кредита. Тази тенденция започна още от средата на 2009 г. и продължава, макар и с бавни темпове. Според индекса на Моите пари за ипотечни кредити в евро най-скъпи са били кредитите през август 2009 г., когато ГПР (годишният процент на разходите) за евровите ипотеки е достигнал 10.76%, докато към април 2011 г. е 8.88 %.
(Индексът Моите пари изчислява средно претеглена цена на най-добрите стандартни оферти. ГПР е процент, изразяващ истинската цена на кредита, включващ не само лихвата, но и всички такси, застраховки и комисиони по него).
За сравнение можем да посочим колко е най-ниският ГПР за последните 5 години - 7.27% за август 2007 г. Но за да бъде коректно сравнението на ГПР за различните периоди, следва да отбележим, че преди 2009 г. повечето оферти не включваха застраховки, покриващи рискове върху живота, или защита от безработица, които в момента присъстват в офертите и съответно повишават цената им, но практиката безспорно показа тяхната необходимост.
Положението при левовите кредити е същото - лихвите плавно намаляват. Очакванията за левовите лихви обаче не са за продължаващо намаляване в краткосрочен аспект - заради очакваната инфлация у нас.
Средният ГПР към април 2011 е 10%. Интересът към левовите кредити продължава да бъде слаб заради голямата разлика в цената на кредита, сравнен с евровите оферти.
За понижаването на средния ГПР има няколко обяснения, едното е постепенното спадане на лихвените нива на някои банкови оферти. Месечно една или две банки коригират лихвите на офертите си с неголеми стъпки, затова и средният ГПР намалява плавно (от началото на годината това направиха Societе Generale Експрес Банк, Уникредит, Юробанк И ЕФ Джи, Алианц Банк, ОББ).
Друг фактор за намаляване на средния ГПР са обявяваните банкови промоции за периоди от няколко месеца, с които се тестват предпочитанията на клиентите (SG Експрес Банк, Райфайзен, Банка ДСК, ПИБ; ОББ - за левови оферти).
В какво се състоят промоциите - главно в отпадане на някои такси, най-често това са т.нар. първоначални такси, включващи такси за разглеждане на документи, такса за оценка на обезпечението - например при ДСК, Юробанк И Еф ДЖи, SG Експрес Банк.
Промоциите може да засегнат и по-значителните по размер такси за усвояване на кредита (средно около 1,5% от размера на кредита), като ги редуцират (Алианц, Райфайзен).
Съществено намаление виждаме в таксите за предсрочно погасяване, също обект на промоции или част от стандартната оферта на банката. В немалко предложения от страна на банките клиентите няма да дължат т.нар. "наказателна такса", ако погасяват предсрочно част или цялата главница на кредита. Тук следва да поясним, че най-често без такса се отнася за погасяване със собствени средства, а не при рефинансиране на кредити с такива от други банки.
Най -добрите оферти
По-горе показахме средните величини на Индекса на ГПР за последния месец. Редно е да обясним, че определени групи "добри" клиенти могат да ползват кредити при по-добри условия, които да доведат до ГПР около 8%.
От известно време някои от банките залагат на индивидуалното офериране според нуждите и изискванията на клиента и предлагат различни дискаунти не само в лихвата, но и в таксите. Тази практика се засилва и новата тенденция е логична и обяснима с оглед състоянието на пазара.
Част от тенденцията за индивидуални решения и гъвкавост на продуктите е например и опцията за промяна на размера вноските в посока както към увеличване, така и към намаляването им, при желание на клиента, въведена за първи път у нас от Юробанк И Еф Джи. Дори да не са индивидуални, по-добри са предложенията, насочени към определени групи, например държавни служители, или служителите на конкретни работодатели.
Повечето трезори продължават да предлагат добри отстъпки, ако клиентът ползва допълнително към кредита си пакет от банкови продукти/услуги, включващ например дебитни и кредитни карти, интернет банкиране, абонамент за плащане на комунални услуги и др.
Ако може да се говори за завърнала се "мода" в офертите - то напоследък тя се изразява в предложенията на банките за по-ниски лихви с до два, три процентни пункта през първата една или първите 2, 3, 5 години на кредита.
Последните оферти с по-ниски лихви за първите години дойдоха от Алианц, ОББ и ПИБ, като клиентите, търсещи тази опция, могат да избират между предложенията на Емпорики (предлагащи най-дългия период с промоционална фиксирана лихва), Сибанк, Юробанк И Еф Джи, Уникредит, Алфа банк и др.
Говорейки за оферти, нека разгледаме извадка какво предлагат днес няколко банки (виж таблицата вдясно).
Предпазливост и минимизиране на риска
Въреки стремежа на трезорите за реализиране на по-големи обеми ипотечни кредити, те остават предпазливи при одобряването на клиентите си, които минават през сериозен анализ и оценка на доходите.
Кредитната история стана важен фактор за одобрение и кредитоискатели, които имат или са имали по-сериозни просрочия в кредитното си досие през последните 5 години, могат да срещнат сериозни затруднения при получаване на нов кредит.
С повишено внимание продължават да се разглеждат и недвижимите имоти, предлагани за обезпечения. Недовършени апартаменти често се кредитират само след анализ на строителната фирма, а някои банки предпочтат да не рискуват с незавършени сгради.
Статистика и очаквания
Данните на БНБ за общият размер на отпуснатите ипотечни кредити за първото тримесечие на 2011 г. ясно показват две тенденции: едната се изразява в това, че първите месеци на годината са традиционно слаб период за ипотечното кредитиране. Нарастването на кредитите за периода януари-март 2011 спрямо октомври-декември 2010 е само с 0.24% .
Втората тенденция е на продължаващото забавяне на ръста на ипотечното кредитиране през последните 3 години:
Март 2010-март 2011 наблюдаваме скромния ръст от 3.10 % на общия размер на ипотечните кредити
Март 2009 - март 2010 ръст е бил 5.85% според данните на БНБ
За сравнение годишния ръст на ипотечните кредити за дванадесетте месеца на 2008 г. е бил 40%, а за цялата 2007 г. впечатляващите 67%. Разбира се, тези времена на кредитен бум имат своето обяснение.
Ето и данните за размера на ипотечните кредити за последните няколко години:
Период
0бщ размер на ипотечните кредити, хил. лева
Март 2008
6 348 654
март 2009
8 513 838
март 2010
9 011 629
март 2011
9 290 904
Очакванията за следващите месеци на 2011 г. са за увеличаване на ръста в кредитирането, в сравнение с този от 2010 г., която се очаква да остане годината с най-нисък ръст. Прогнозите за увеличен растеж са свързани с все по-изгодните кредити, все по-ниските цени на имотите и с очакванията за ръст в икономиката.
