Едва 6% от кварталите в София предлагат достъпни за купуване жилища, а в около 35% от столичните квартали се наблюдава ценови балон.
Това са част от изводите от публикувания миналата седмица доклад на икономистите от УниКредит Булбанк за достъпността на жилищата в страната.
Докладът се изготвя за трета поредна година, като в него се публикуват оценки за достъпността на жилищата в България. Тя е оценена като са изчислени съотношенията между цените на жилищата и доходите на домакинствата.
Авторите на изследването отбелязват, че когато съотношението на цените на жилищата спрямо доходите на домакинствата е над 6:1, то те са "сериозно недостъпни". Това означава, че жилища, за чието закупуване са необходими повече от 6 годишни брутни заплати (преди данъци) на едно домакинство, се смятат за недостъпни.
От УниКредит Булбанк отбелязват, че за 2022 г. едно домакинство със средни доходи в България е трябвало да спестява всичките си средства в продължение на 6,7 години, за да си купи средно за страната жилище от 81 кв. м.
За годината е отчетен 13,8% ръст на цените на недвижимите имоти общо за страната.
Анализът показва, че през 2022-ра едва под 10% от домакинства са могли да си позволят покупката на жилище със среден размер. Междувременно хората с ниски доходи е трябвало да спестяват всичките си годишни приходи преди данъци в продължение на 12 години, за да могат да си купят средно по размери жилище.
Оттам отбелязват, че макар това да прави жилищата у нас сериозно недостъпни, няма опасност от оформянето на имотен балон на национално ниво. Въпреки това се посочва, че подобен проблем има в София.
Според оценката в доклада балон на имотния пазар се наблюдава, когато в повече от половината от кварталите (локациите) в населеното място отчитат двуцифрено съотношение между доходите на домакинствата спрямо цените на жилищата.
За 2023 г. в София около 35% от кварталите показват такова двуцифрено съотношение, като броят на кварталите със силно надценени имоти расте. През 2022 г. делът им е бил 31%.
За сравнение в периода между 2013 г. и 2015 г. делът на локациите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход е бил близък до нулата.
И макар според анализа реално за София да няма балон на жилищата, авторите му отчитат че мащабите на натрупаните диспропорции с цените на жилищата към третото тримесечие на 2023 г. вече изглеждат значителни.
Въпреки това прогнозите са, че в следващите няколко години едва ли ще бъдат достигнати стойности, при които вече категорично да се говори за балон на имотите в столицата.
Като използват съотношението от 6:1 - цена на жилищата към средна годишна заплата, икономистите от УниКредит Булбанк разделят пазара на жилища на подценени и надценени райони, като в София цели 94% от имотите са надценени, при само 6% подценени.
През третото тримесечие на 2023 г. делът на значително надценените локации е 61% от общия брой. В доклада се посочва, че 73% от пазара на имоти в София е крайно недостъпен за домакинствата.
Според анализаторите. за да се постигне отново равновесие на имотния пазар, или цените на жилищата в София трябва да паднат с около 47% (при запазване на доходите без промяна), или средните доходи на домакинствата трябва да се вдигнат с 89%. Такава корекция може да отнеме близо десетилетие, ако цените на жилищата останат без промяна.
За сравнение авторите на доклада посочват, че пазарът на имоти е достигнал своята пикова точка през 2008 г., като тогава е отнело 5 години той да се върне в състояние на равновесие.
Това се случи в резултат на комбинацията от 30% спад в цените на средното жилище и 55% ръст в дохода на средното домакинство, за да се отчете съотношение от 6,3:1.
От банката отбелязват интересно сравнение по отношение на достъпността иа имотите в София, като посочват, че по данни за 2022 г. в София тя е равносилна на някои от най-големите градове в света като Торонто, Мелбърн и Лос Анджелис.
Ръст на цените от над 100% за последните седем години е отчетен в най-големите градове на редица европейски страни - Унгария, Чехия, Нидерландия, Португалия, както и в прибалтийските държави. Увеличение между 70% и 100% се наблюдава в някои от най-големите градове в Словакия, Словения, но също така в Австрия и Германия.
На този фон, ръстът отчетен в София (94%) също изглежда значителен, въпреки че ниското стартово ниво на цените на жилищата в българската столица може да се разглежда като смекчаващ фактор.
Според изследването един от ключовите фактори, които обуславят ръста на цените на жилищата както у нас, така и в световен мащаб, са ниските лихвени проценти по кредитите.
С новата политика на ЕЦБ за повишение на лихвените нива, която се провежда през последната година, в ход е процес на контролирано охлаждане на пазарите на жилища в Европа.
Според Евростат към второто тримесечие на 2023 г. в една трета от европейските страни се отчита спад на цените на жилищата. Например националният индекс на цените на жилищата в Германия спада с 9,9%.
България обаче стои извън общата за Европа тенденция. През второто тримесечие на 2023 г. цените на жилищата в България отчетоха втория най-висок ръст в Европа.
В същото време България остава в капана на прекалено ниските лихви по ипотечните кредити, защото се оказа, че поради ограниченията на монетарната политика провеждана от БНБ в условията на валутен борд, лихвите по повечето ипотечни кредити са обвързани с лихвите по депозитите (от фирми и граждани), а не с основната лихва, определяна от централната банка, се посочва в изследването на УниКредит Булбанк.
Авторите коментират, че България пропусна възможността да сложи край на периода на прекалено ниски лихви по ипотечните кредити, за разлика от всички останали европейски страни.
Това според тях може да доведе до два възможни сценария.
При първия ще бъде пропусната възможността, която покачването на лихвите в Европа предоставя за охлаждане пазара на жилища в София по контролиран от властите начин.
Така лихвите по ипотечните кредити ще останат близо до сегашните нива, като количеството нов ипотечен кредит ще се запази без промяна или дори ще нарасне в контекста на бума в строителството на жилища от последните няколко години.
Достъпността на жилищата ще продължи да се влошава и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за обявяване на балон в София. След като този момент е достигнат, може да се окаже само въпрос на време кога ще последва неконтролирано разплитане на натрупаните дисбаланси по болезнен за икономиката начин.
При втория сценарий, макар и с известно закъснение, България ще се присъедини към тенденцията за вдигане на ипотечните кредити, а оттам и за контролирано редуциране на натрупаните дисбаланси.
В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се подобри, а цените ще се върнат по-близо до равновесните. Лихвите по ипотечните кредити ще се увеличат до над 4%.
Това ще доведе до намаляване на отрицателната разлика между доходността по безрисковите активи (10-годишни държавни ценни книжа) и лихвите по ипотечните кредити. Ръстът на ипотечния кредит ще се забави за период от една-две години.
Ще наблюдаваме значими регионални размествания в обема на новоотпуснатите ипотечни кредити. Ще се забави кредитът към прегряващите пазари на най-големите градове (най-вече София и в по-малка степен Пловдив и Варна), за сметка на увеличаване обема на новоотпуснатите ипотечни кредити за Бургас, Стара Загора, Русе и всички средно големи градове, където цените са близо до равновесните и не се наблюдава опасно натрупване на дисбаланси.
Авторите на доклада посочват още, че голямото увеличение на предлагането на нови жилища в София и намаляващото население ще способстват за по-нататъшно увеличаване на обезпечеността със жилища.
Това ще бъдат важни фактори, които ще увеличат предлагането, и в контекста на намаляващо търсене, (поради процеса на нормализирането на цената на ипотечния кредит) би следвало да доведат до контролиран от властите спад в цените.
Процесът ще трябва да се насочва внимателно, тъй като в София има значителен дял празни жилища, което сочи, че предлагането на жилища под наем може шоково да нарасне, ако се стигне до загуба на доходи от страна на домакинствата поради случващото се на пазара на труда, се отбелязва още в анализа.
Междувременно от БНБ посрещнаха доклада на УниКредит Булбанк скептично, като подуправителят Петър Чобанов коментира пред Nova, че в България и София няма подобен проблем с балон на пазара на имоти, а ако е имало такъв, той е щял да бъде забелязан.
"Ако имаше подобен балон, досега това нямаше да остане извън вниманието на всички наши колеги в ЕС и ние щяхме да вземем мерки. Не е останало извън вниманието на БНБ, ние сме задължили банките на най-високото ниво на буфери, за да се предпазят от подобни рискове. Действали сме проактивно", коментира той.
Според него няма нужда да се "бие камбаната" по такъв начин и хората да бъдат отблъсквани от пазара на недвижими имоти.
"Знаете, че столицата конкретно се развива, има различни икономически процеси, които текат. Хора от по-крайните квартали си търсят жилища в по-централни. Постоянно идват и нови хора, така че имаме динамика на пазара, високо търсене, което предполага и тези цени. Не мисля, че има балон към момента. Ние сме взели всички регулаторни мерки, така че банките да са подготвени и за сценарий, при който може да се види и намаление при цените на имотите", допълни още Чобанов.
Той не коментира дали БНБ смята да вдигне допълнително задължителните минимални резерви на банките, за да охлади жилищното кредитиране.
