Сделката на живота ти

Покупката на имот често е най-голямата сделка, която човек прави в живота си. Затова - и по ред причини с инвестиционен характер - цената на имотите се следи с подчертан интерес. При нас цените все още падат.

Миналия четвъртък излязоха новите данни на НСИ, които показват десетото поредно тримесечие на спад на цените. От ценовия връх през есента на 2008 г. до първото тримесечие на 2011 г., цените на жилищните имоти са паднали с 35%, до средно за страната 923.70 лева за квадратен метър.

Продавачите казват: достигнахме дъното, няма накъде да падат още; или пък: падат, но не и тук. Купувачите потриват ръце - само чакай! Истината обаче не е задължително по средата.

Цената на имотите е в ръцете на правителството

Само хората без житейски опит мислят, че купуват квадратни метри. Заедно с имота се купува улицата, квартала, града. Купува се зеленина и дървета, съседи, игрални площадки и училище за децата, транспортна инфраструктура - много неща. С имота се купува в крайна сметка и държавата, в нашия случай България.

Просто няма как имотите да станат по-скъпи и строители, брокери и банкери пак да прибират тлъсти суми, ако финансовият министър изтегля пари от обращение, доходите спадат, населението се топи, дребната престъпност цъфти, строителните инвеститори забравят за благоустройството, а чистотата е априлско пожелание.

Затова ми се струва напълно уместно, напълно според икономическата теория и бизнес логика, ако продавачите на имоти, а това много често са хора с влияние, окажат известен натиск върху властта за налагане на ред. Редът, а не нещо свише и отвън, ще доведе до така жадувания от продавачи и посредници ръст в цените на имотите.

Балонът се надува, надува, надува

През есента на 2007 г. получих достъп до база данни с цени на продавачи в една Интернет търсачка за недвижими имоти; ставаше дума за десетки хиляди оферти в София, Варна, Пловдив и Бургас, разделени според броя на стаите в жилищата. От мен се очакваше да анализирам данните и да напиша приповдигната статия по въпроса.

И с "невъоръжено око" се виждаше, че има поскъпване даже само в рамките на един месец. Но на мен ми стана интересно и реших да се занимая по-обстойно с данните. Резултатите от анализа вероятно са били интересни на читателя, но втора поръчка за подобен материал не получих.

Числата ясно показаха, че сред офертите на продавачите и посредниците на имоти се наблюдават два феномена, аз ги нарекох "танцуващи цени" и "догонващи цени". Танцуващи цени, или "опипване на купувача", имаше при по-скъпите имоти. В началото на месеца една къща в София струваше, да речем, 200 хиляди евро. Само след две седмици цената се беше вдигнала със 7%! След още две седмици се смъкна с 3%.

Догонващите цени пък бяха на принципа "първо в София, после и в други градове". Очевидно брокерите искаха да спазят някаква пропорция между цените в отделните градове. Седмица след като купувачът беше опипан в София, във Варна и Бургас се наблюдаваше същото процентно увеличение. Заключението: когато не търсенето и предлагането, а хитрите хватки на брокера надуват цените, говорим за пазарен балон.

Погледът ми върху пазара на имоти не е само на икономически журналист. Но като такъв, до болка са ми известни основните аргументи защо имотите ще поскъпват и никога няма да поевтинеят: глупави руснаци, които се чудят какво да си правят парите; богати пенсионери от Ирландия; ниската база в България; миграцията град - село; европеизацията на България; развитието на банковите услуги...

Впрочем убеден съм, че от един момент нататък цените на имотите в България отново ще растат. На качествените имоти, в благоустроените квартали без шумово и прахово замърсяване, в една България със забогатяващ народ, която в очите не чужденците и на своите граждани става все по-добро място за живеене.

Факторът "С"

В момента квадратен метър жилищна площ от тухлен апартамент в квартал, който не е много отдалечен от центъра на София, се предлага средно за 1000 евро. 1300 евро е цената за т.нар. елитни жилища, които претендират за добро местоположение, уредена инфраструктура и качествено строителство. Има оферти под и доста над тези цени.

Според НСИ, средната пазарна цена на квадратен метър в София е значително по-ниска - 750 евро. Разминаването очевидно се дължи на това, че статистиците отчитат и по-евтините панелки, към тях ще се върнем в края. В началото на 2001 г. цената на имотите в София беше с 95% по-висока от средното за страната. В началото на 2011 г. превишението на столичните имоти над цените в останалата част от страната е 62%.

Пропастта в цената на имотите между столицата и "провинцията" се е стопила? Трудно е да се прецени, по-скоро не. Просто в момента пазарът на имоти в София и Варна - където цените са като столичните - и в другите по-големи и по-скъпи градове доминира като брой сключени сделки. Сделки в по-малките градове на по-ниски цени са рядкост и съответно с по-малка тежест в статистиката.

Прави впечатление, че от пика до последните стойности, цените в София са се смъкнали с над 39%, тоест повече от средното за страната. Пазарът в София беше пръв фактор за надуването на имотния балон. Кой не е чувал за "стотиците хиляди селяни", прииждащи всяка година в столицата, които са продали това - онова по родните си места и сега има сухи пари за покупка на столични имоти?

Коментираше се (включително от бившия кмет на София и настоящ премиер на България), че София станала два, че и три милиона, че в нея живее едва ли не половин България. Подобни изказвания оказват добра услуга на продавачите на имоти. Оказа се, че София е само 1.3 млн. души, или 17% от България. Значи има още накъде да се надува ...

Градът ли прави хората, или хората градът? Вероятно и двете, но качествените хора никога не са били в такова количество, че с лопата да ги ринеш. Градовете в България скоро ще се конкурират помежду си чрез предоставяне на по-добри условия за живот, за да привлекат добрите млади българи. Надявам се крайният резултат да са европейски градове, включително и европейска столица.

Плащаш имот - купуваш живот

През тежката за строителството 2010 г. то формира добавена стойност от 4.9 млрд. лева. Това е огромна индустрия с много платени анализатори, така че трудно мога да кажа нещо ново. Но все пак ми се струва, че влиянието на не-имотните и не-финансовите фактори върху цените на жилищата остава като цяло слабо изследвано. Например, колко ще струва къща в гората ако гората бъде изсечена.

Досега не е поставян сериозно въпросът как ще се промени цената на имотите по Черноморието, ако се построят двата руски тръбопровода. По отношение на АЕЦ Белене ми е известно, че хората от прилежащите села тръпнат в очакване дали ще се строи. Ако да, според тях имотите им ще поскъпнат. За тях може би наистина ще е така - но какъв ще е ефектът върху цената на имотите в близките градове Свищов и Плевен? А в София?

Струва ми се, че нашето общество става все по-добре информирано за околния свят. Съответно процесът на събиране на информация преди покупка на имот включва повече неща. В преценката за имота вече влизат фактори като дизайн, чистота на въздуха, паркова и културна инфраструктура - а не просто стандартни квадратни метри и близост до автобусната спирка.

Голямата истина, която проповедниците на икономическия бум искат да скрият от хората, е, че не можеш да имаш всички неща едновременно. Или както прочетох на едно от късметчетата, които понякога раздават с кафето, "Можеш да имаш всичко, което поискаш, но не можеш да имаш всичко".

Не можеш да имаш скъпи имоти и АЕЦ до тях. Не можеш да имаш едновременно чист въздух и фабрика за брикети или олово. Не можеш да имаш едновременно голям туристически комплекс и да претендираш, че запазваш традиционния дух на мястото. Нищо, че продавачите се опитват да представят нещата така, че може. Не, не може.

Тук не съдя какво от изредените е по-добро - просто е време да разберем, че избирайки едно, се отказваме от друго. Избори като тези, свързани с "големия руски шлем" или с нов луксозен планински ски курорт, се правят веднъж завинаги. Казват, че ни трябвали енергийна сигурност и ски туризъм - окей, не споря. Но да не кажете после, че не бяхте предупредени как това ще се отрази на възможността да продавате "зелена България".

Ипотекирахме Русе

Дори в сърцето на икономическата криза има имоти, които държат на цената си - и дори поскъпват. В началото на 2011 г. отново се заговори за рекордни цени на жилищата в Лондон и Париж. В Манхатън имотна криза сякаш въобще е нямало. Също и в България има не един подобен пример. Хубавото си е хубаво и струва пари.

Напоследък обаче парите сякаш станаха повече. Заради политиката на централните банки да улесняват икономиката с, най-грубо казано, печатане на пари, инфлационните очаквания на хората растат. Сега по принцип би трябвало да удари часът на имотните брокери. Но историята за възход и крах и нов възход точно този път може да не се повтори - хората вече са обезверени, че имотите са чак толкова сигурна инвестиция.

Тези, които имат житейска нужда от жилище, така или иначе купуват и продават, но инвеститорите засега предпочитат да стоят встрани. Ами ако цените се върнат там, където бяха преди 10 години?

Напоследък се забелязва активизиране на банките, като през февруари дори можем да отчетем 2.9% годишен ръст на ипотечния пазар. Но да бъдем честни, ипотеките в България остават по-скоро страничен фактор. В момента общата стойност на жилищните кредити на домакинствата е около 8.7 млрд. лв. Сякаш много, но ако приемем средната ипотека за 80 хил. лв., това са 110 хил. жилища, или грубо казано - у нас е ипотекиран само един град с размерите на Русе.

След като България се нареди сред страните с най-голям дял на проблемните кредити в Европа /проблемни са 16.35% от всички отпуснати жилищни кредити/, трудно можем да си представим как банките ще свалят критериите си и ще започнат да ръсят ипотеки като розови листа на сватба. Още повече, когато извън еврозоната и близо до Гърция кредитът за родните финансови институции остава скъп.

Повелителят на панелките

Трябва да очакваме, все пак, нова вълна в търсенето на имоти, която ще започне да се надига вероятно в следващите 10 или 15 години. Спасението за бъдещия строител и ипотечен брокер идва не от западния пенсионер, а от социалистическото ни минало - става дума за панелките. Както знаем, те имат сравнително кратък срок на живот и обитателите им в обозримо бъдеще масово ще започнат да ги подменят.

У нас се случва същото, предполагам, което в Британия още днес приема драстични размери: разбягващи се цени на имотите. В добрите, тоест скъпите квартали, цените чупят рекорди. В останалите места, особено в провинцията, цените падат зад борда. Разделението на цените, а и на обществото по линията "тухла - панел" ще е драстично.

Днес банките трудно финансират покупка на панелно жилище, което движи цените още по-надолу. Така панелните жилища вече са напълно достъпна покупка например за амбициозни родители на студенти в София, които така спестяват соления наем. Или за онези, които предпочитат мястото и размера на имота пред строителния материал.

Но най-често миграционно търсене има своите граници. Според някои привърженици на тухлата, в края на краищата панелните квартали ще отблъснат "нормалните" граждани и или ще опустеят, или ще се превърнат в истински гета. За сметка на това, търсенето на "правилните" жилища ще се засилва, смятат те.

Като изключа горното, тук като цяло рисувам една доста позитивна картина. Но има и икономисти, които са се настроили за имотен апокалипсис през 2012 г. Тогава е падежът на кредитите на много строителни предприемачи и от банките зависи дали ще удължат срока на заема им с надежда пазарът да се оправи, или ще предпочетат да си вземат залога и да го изкарат на пазара - допълнително стресирайки цените.

Предпочитам да завърша с нещо по-ведро. Доста панелки има и в покрайнините на Барселона. Гледахме ги и се чудехме защо вместо да ни потискат, те всъщност ни харесват. Бързо разбрахме - фасадите им са еднакви. Еднакви балкони, еднакви парапети, дори еднакви на цвят сенници. Хармония, разбираш ли. Нямаше нито един предател на блока, който да си остъкли терасата.

Там, изглежда, е топло.