Теглите ипотечен заем от 200 000 евро. Ако живеете в Малта, ще плащате по около 1019 евро на месец. Но преместете същата сделка в Латвия и месечната вноска ще скочи до 1231 евро. Разликата за 20 години? Над 50 000 евро.
Последните данни на Европейската централна банка (ЕЦБ) за новите жилищни кредити към април 2026 г., цитирани от Euronews, показват колко различна може да бъде цената на един дом в различните части на еврозоната.
И поне в това отношение България се позиционира доста добре в интерес на купувачите.
Средният лихвен процент по ипотечните кредити в еврозоната е 3,43%, като данните обединяват както кредитите с фиксирана, така и тези с плаваща лихва във всички държави членки.
Между най-евтините и най-скъпите ипотечни пазари зее разлика от над два процентни пункта, а за много семейства това означава десетки хиляди евро допълнителни разходи през годините.
Къде ипотеките са най-евтини и къде - най-скъпи
Оказва се, че България е държавата на второ място с най-ниски лихви по ипотечните кредити. За страната ни ЕЦБ отчита, че лихвата по ипотеките е средно 2,45%, като в това отношение по-ниска тя е единствено в Малта.
По този показател се отличават още Испания с 2,80%, Португалия с 2,85%, Хърватия с 2,95% и Словения с 2,99%. Това е значително под средното ниво за еврозоната от 3,43%.
В другия край на класацията са балтийските държави, където Латвия отчита най-високата ипотечна лихва в еврозоната - 4,18%, следвана от Естония с 4,05% и Литва с 3,88%. Над средното ниво за валутния съюз остават още Германия, Нидерландия и Белгия.
Колко струва тази разлика на практика
В случая не става въпрос само за проценти, но и за реални разлики в разходите за домакинствата
При ипотечен кредит от 200 000 евро за срок от 20 години средната лихва в Малта от 2,08% означава месечна вноска от около 1019 евро.
При лихва от 4,18% в Латвия същият заем би струвал приблизително 1231 евро на месец - с над 200 евро повече всеки месец.
За целия срок на кредита това означава, че латвийският кредитополучател би върнал близо 295 000 евро, докато в Малта общата изплатена сума би била около 245 000 евро, докато в България кредитополучателят ще трябва да върне общо около 253 186 евро при месечна вноска от 1055 евро.
За сравнение в Латвия за същия заем човек ще трябва да плати накрая общо около 295 000 евро - близо 50 800 евро допълнително платени лихви.
Според ЕЦБ една от основните причини за тази чувствителна разлика е структурата на националните ипотечни пазари и по-конкретно съотношението между кредитите с фиксирана и плаваща лихва.
Фиксирани срещу плаващи лихви
В държавите с най-високи ипотечни лихви преобладават именно заемите с плаващ лихвен процент. Латвия, Естония и Финландия са най-ярките примери.
В тези страни над 90% от новоотпуснатите жилищни кредити са с плаваща лихва, като в Естония и Финландия делът им достига почти 95%, а в Латвия е малко над 90%.
Когато ЕЦБ повишава лихвените проценти, ефектът върху домакинствата в подобни държави се усеща почти незабавно. Поради това разходите по ипотеките там реагират много по-бързо на промените в паричната политика.
Обратната картина се наблюдава в голяма част от Южна и Западна Европа. В Словения практически всички новоотпуснати ипотечни кредити са с фиксирана лихва, а подобно е положението и в страни като Словакия, Франция, Белгия и Испания, където фиксираните лихви представляват над 90% от новите жилищни заеми.
Интересен факт е, че средно за еврозоната около 85% от новите ипотечни кредити са с фиксирана лихва, а едва около 15% са с плаваща.
Именно тази структура позволява на домакинствата в много държави да фиксират разходите си за години напред и да се предпазят от резки колебания в лихвените проценти.
Каква е ситуацията в България
У нас, подобно на балтийските държави над 95% от ипотечните кредити се отпускат с плаващ лихвен процент. Фиксираната лихва се предлага рядко и обикновено е валидна само за първите 1, 3 или 5 години от срока на заема.
Една от особеностите на българския ипотечен пазар е начинът, по който се формират лихвените проценти.
За разлика от много държави в Западна Европа, където жилищните кредити често са обвързани с индекси като EURIBOR, у нас банките използват собствени референтни лихвени проценти. Те са базирани върху данни от БНБ, включително средните лихви по депозитите на домакинствата, или на индекса ЛЕОНИА Плюс, който отразява условията на междубанковия пазар.
Към този показател се добавя фиксирана надбавка, договорена при отпускането на кредита и оставаща непроменена през целия му срок.
Именно тази специфика, съчетана със силната конкуренция между банките и големия обем привлечени депозити, е сред причините България да поддържа едни от най-ниските лихви по новите ипотечни кредити в Европа.
Ролята на банките и местния пазар
Конкуренцията между отделните банки на националните пазари също играе съществена роля. По-малките банкови системи с ограничен брой кредитори често поддържат по-високи кредитни маржове. Така например пазарите в балтийските страни са сравнително концентрирани, а това, на свой ред, ограничава конкурентния натиск върху цената на ипотечното кредитиране.
Значение има и начинът, по който банките се финансират. В някои държави финансовите институции разчитат в по-голяма степен на международните пазари за финансиране, докато в други се възползват от големи вътрешни депозитни бази, които позволяват по-евтино кредитиране.
В Малта, която е шампионът по ниски лихви по кредитите за жилища, конкуренцията между банките е много силна, а големия обем вътрешни депозити и относително стабилния пазар на недвижими имоти създават подходящи условия за това евтино кредитиране.
Въпреки че делът на плаващите лихви в Малта е по-висок от този в много други държави от еврозоната, страната продължава да предлага най-достъпното жилищно финансиране в блока. Каквато е и ситуацията у нас.
Парадоксът на еврозоната
Данните на ЕЦБ подчертават един от основните парадокси на европейския валутен съюз. Макар паричната политика да се определя централизирано във Франкфурт, нейното отражение върху домакинствата остава силно различно в отделните държави.
За купувачите на жилища това означава, че местоположението продължава да бъде решаващ фактор.
Семейство, което купува жилище в Рига, може да плаща повече от два пъти по-висока лихва от домакинство във Валета или София, въпреки че и двете теглят кредит в една и съща валута и под надзора на една и съща централна банка.
Три десетилетия след създаването на еврото цената на жилищното финансиране остава един от най-ясните примери, че националните финансови граници продължават да съществуват в рамките на валутния съюз и че общата парична политика все още не означава еднакви условия за кредитиране в цяла Европа.
